深圳房价教给我的三堂课(转载)

文章转载自雨果老师 https://yuguo.us/weblog/housing-price-lessons/ 和参考微信公众号深圳房客会,现在公众号文章已删除。

第一课:在这个世界看来,自己的感受没那么重要

有哪些事情一开始无法接受,但是慢慢就会习惯了?

答案是:我们绝大部分人,都是平凡的。

很常见的一种思维方式是,“房价已经这么高了,大大超出工薪族的购买能力了,政府一定会出手干预的”。包括人民日报都采用过这种推导法来“证明”房价太高了。

这里有两个逻辑漏洞。

第一,我们很容易把自己的收入套入到“工薪族”这个词里面来,认为“我”买不起房,那肯定大部分人都买不起房了。

我们认为自己的收入还不错,应该在工薪族中偏上。其实,在这个资本的世界里,富人从资本中获得的收益是大大高于工资收入的。即使是工资收入还不错的程序员,如果按现金流和购买力来计算,在这个社会金字塔中也是出于下游的。

媒体的这种推导法中都假设刚毕业的小王想在核心地段买一套70平的两室一厅。好吧,其实大部分没有积累的年轻人是没能力一开始就在一线城市买到70平的房子的,这是常态。

为什么要做一个“工薪族应该能够在一线城市买得起70平房”的设定呢?这是伪命题啊!

我的预测是,如果保持城市人口持续涌入的现状,一线城市的房价,会自动调节到大部分人都买不起的程度。毕业五年的年轻人可能只能买30平的一房一厅。我在香港和东京这样的城市就大量观察到这样的现象,房价非常贵,房子面积非常小,但是在尽量小的房间内,设施足够丰富和现代化。

第二,政府为什么会关心“你”买不买得起房呢?

国家主席是你叔叔吗?财政部长是你大舅吗?都不是啊,那他为什么要担心你买不起房呢?你可能会说,“因为要社会稳定啊”。讲真,如果房价太高,你会怎样?你不会怎样,你只会不买房,然后租房住。一线城市租不起,你就回到老家。没什么问题。

但是如果房价下跌(下跌30%以上)会怎样?问题大了!持有房产的人会断供弃房,银行会无法收回贷款只能查封房产拍卖,而在那之前就会发生恐慌性抛售,资金外逃,通货紧缩,GDP下滑,银行破产,金融危机……所以政府知道房价高,但是要软着陆,最好的情况是发行货币,让大家工资上涨,物价上涨跟上房价,就显得房价没有泡沫了。跌?不行!

于是在发行货币的过程中,我们持有的现金都会贬值,而背负负债的人,相当于负债的数量变少。对于一个负债500万的人,如果通货膨胀10%,相当于他的负债实际价值减少了50万,即使在这个过程中房价不涨也不跌,他也赚了50万,扣除房贷利率,也赚了20万。加之通货膨胀中,一线城市的房产价格会成为最保值的产品而被抢购,房价上涨是大概率事件,在美国,房产叫做real estate,“真正的财产”。

从全国经济状况来看,国家在意的是经济的稳定,从这个维度讲,政府倒是非常非常担心2015年底到2016年中这个期间的二三四五线房子去库存的情况。

因为开发商借钱来开发楼盘,需要卖掉楼盘才能回收资金还给银行。但是因为人口从三线城市涌向二线城市,二线城市涌向一线城市,结果就是二三线城市房子建多了卖不出去。如果卖不出去,导致房地产商无法收回资金,就没钱还给银行,地产商就要破产。银行拿着没人要的房产,也拍卖不了多少钱,也可能破产。

所以政府对地产商说,我赶紧用政策出一些刺激方案,让大家都来把你们的库存消灭光,然后你们就拿着钱去做别的事吧,反正别再在二线城市做房子了。

这个刺激方案在新闻中通过“去库存”的政策表达出来,但是一些思维方式还是停留在“我”的阶段的人,就会认为,呀,政府认为房价太高了要遏制一下呢,看看后续会不会有持续的压制手段呢,我再等等。事实上,去库存的窗口期在半年到一年期间,错过了就不会再有机会。

其实啊,政府从一开始就没有关心你呢!

政府面临的金融挑战不止是国内,还有国外一些金融机构想趁机狙击一把人民币。就不说远了,有兴趣看看郎咸平的书。

政府的这些考虑,最终通过M2(广义货币,反映潜在购买力)增速飞涨来体现出来,而房子成为最大的蓄水池。2016年3月政府暂时关闭了一些房产投资渠道,但是没有降低货币发行量,这些货币的洪水马上通过一些较小的管道释放出来,比如股票价格、菜价等,简直是立竿见影!你要说身边物价还没涨,对不起,新增货币都是从核心城市和产业扩散开的,二三四五线城市会逐渐感受到货币的威力。

总之,在国际国内金融机构虎视眈眈下,政府做出金融决策需要考虑的事情很多,而你个人的感受,是它最不关心的。

所以,我们在考虑“政府会怎样怎样”的时候,不要以自己的感受作为思考依据,而应以政府的角度来思考。我们即使无法考虑得那么精准,但是方向不会错太多。

此外,有一种观点说,政府在走一盘险棋,把握不好力度可能会有很大的风险。这种观点我部分认同,至少我们在同一个频道上聊天,但我的看法更乐观一点。中国是大政府,比较强势,从经济和调控方式来说,都比起其他国家的小政府有更多的好牌可以打出。中国巨大的经济体量也给了决策者较大的缓冲空间。所以我对于未来是乐观的。

第二课:别做老愤青

那些讨好你的文章,可能会最终害了你。

在朋友圈获得广泛认同和传播的文章,本质上它的第一优先级就是传播性。有更多人认同和转播,它就能获得更多粉丝,获得更高的收益。至于这些人最终是否受益,不在它的考虑范围。

第一种是说,阶层固化让年轻人失去斗志。由于读者群体绝大多数是阶层较中下的,所以对类似的文章获得了深刻的赞同。

“阶层固化”其实准确的说是“阶层流动性降低”,一方面是穷人也有机会上升到富人阶层,一方面是富人阶层也可能落入穷人阶层。“固化”有点极端了,有夸大其词吸引眼球的嫌疑,我暂且用“稳定”这个词来描述吧。

在世界上所有的现代国家,都有阶级稳定的现象。这是一个社会成熟的表现,如果我们的社会里富人总是落入到穷人阶层,而穷人也经常一夜暴富,那这个社会肯定失去了秩序,很快就会崩溃,真正有能力的人会逃离。

我们是一个成立才六十多年的年轻国家,从“打土豪分田地”的搓麻将式的洗牌中建立了这个社会,大家可能会有一种误解,认为人人平等是常态。但这个世界的本质就是不平等,最有钱的人跟普通人的差别,跟人和猴子的差别还大。

现在科技还没有发达到人可以永生或者星际旅游,但是我预测一百年后,富人跟穷人的差别可能会更大。甚至在健康上也有差异,生活的星球也都不同。

从好的方面讲,人类的科技正在经历大爆炸,虽然贫富差距还在增大,但是整体财富的增加导致穷人也能活得越来越好了,人类的未来也不会因为贫富差距变大而崩溃。

作为年轻人,要有斗志,对未来乐观。阶层比中国更加固化的美国,也能让印度贫民窟出生的小孩当上Google CEO,你若听信无良媒体,认为中国真的没有给年轻人机会而消极倦怠下去,那你就真的没有机会了。甚至,你的子孙的机会会更小更小。

所以,与其天天当愤青甚至老愤青,还不如好好去做一些事情,好好努力,不说一定是成功人士,当个新中产也不是这么难。天天抱怨“上升通道堵死”的人,只不过是给自己的不努力找借口而已。

第二类观点是,预测房价会跌。

有一些理由是参考日本房价“失去的二十年”,有一些是通过推导和采访来证明房价不合理。如果读者熟悉日本经济,看过一些楼盘,社交圈丰富一点,会发现这些文章基本上都经不起推敲的。

但是,99.9%的读者,看到这样的标题就high了!因为文章标题跟自己内心的预期相符,就像获得了认同一样,马上去点赞。

在所有的社交网络中都有这样的问题,知乎的无脑点赞、朋友圈的无脑转发等。年轻的时候傻一点没关系,到了三四十岁还傻,就有点可怜了。

第三课:价值分析,要做右侧投资,不做左侧投资

左侧投资和右侧投资是股票投资里面的术语,我把它搬到房产投资中。

左侧投资是根据已经表现出来的价格表来预测未来,右侧投资是根据城市、地区、小区的基本面来预测未来价值。

在本文开始的那位辅导老师,他认为房价到了历史高点,这就是左侧分析。

而如果用右侧分析,我会认为即使到了2016年,短期来看,经历了房价暴涨之后,某些地区和小区也仍然是被低估了。根据已经知道的一些规划信息,未来这些地区的房产还有上涨空间。而长期来看,根据人口涌入的趋势、限购的严格程度、人民币通货膨胀、以及知乎上的房产投资模型……我认为相对人民币估值,整个深圳都还有很大发展空间。

最后,如果你的结论是“道理我都懂,可我就是没钱”。那我只能说,别刷手机了,赶紧起来搬砖。

中南海的心操完了,装逼结束。本文没有涉及房产投资中的操作细节,对于大多数人来说,第一套房可能是人生中最重要的投资。你去旅游都那么认真做攻略,买房了为什么那么随意呢?

对于具体的选房技巧,我老婆比我精通太多,从小区、户型、学位、交通、物业、容积率等方面,她都能一眼洞察。所以在选房的时候,我都是听她的,即使她也说不出为什么,我也相信女人的第六感比男人准。有时候即使不买房,也周末去踩踩盘,就当散步。

Written on June 23, 2019